Schätzungsweise vier Millionen Haushalte ziehen jedes Jahr in Deutschland um. Neben dem Interieur und der Sanierung sowie der Dekoration des neuen Zuhauses, sollten die Rücklagen auch für die Mietkaution reichen.

Was ist eine Mietkaution?

Bei der Mietkaution handelt es sich um eine vereinbarte Sicherheitsleistung, mit der eventuelle Ansprüche des Vermieters  aus dem Mietverhältnis (z.B. Schadenersatzansprüche, ausstehende Mietzahlungen, etc.) abgesichert werden sollen. Sofern der Mietgegenstand im vereinbarten Zustand zurückgegeben wird, erhält der Mieter die Kaution wieder zurück.

Der Vermieter hat keinen gesetzlichen Anspruch auf eine Mietkaution. Fordert der Vermieter eine Kaution, muss diese gesondert im Mietvertrag vereinbart werden.

Höhe der Kaution:

Die Höhe der Mietkaution kann ausgehandelt werden. Gemäß § 551 Abs. 1 BGB darf die Mietkaution drei Monatskaltmieten allerdings nicht übersteigen. Die Kaution kann in drei gleichhohen, aufeinanderfolgenden Monatsraten bezahlt werden. Die erste Teilzahlung wird mit Beginn des Mietverhältnisses fällig.

Welche Vorteile bieten Kautionsbürgschaften oder Kautionsversicherungen?

Mittlerweile können Mieter alternativ zur Barkaution, Sparbuch oder Bankbürgschaft auch eine Mietkautionsbürgschaft (auch "Kautionsversicherung" genannt) abschließen. Die Banken, Sparkassen oder Versicherungsgesellschaften stellen dem Kunden eine Bürgschaftsurkunde aus, die dem Vermieter weitergereicht wird. Im Schadenfall wird die geforderte Kautionssumme direkt vom Anbieter ausbezahlt. Die ausgezahlte Summe muss der Mieter dem Versicherer anschließend erstatten.

Vorteile:

• Auch bei einer hohen Kautionssumme behält der Mieter seine Liquidität und kann das Geld in notwendige Anschaffungen investieren;
• Der Vermieter steht am Ende der Mietzeit nicht vor dem Problem der Doppelbelastung, wenn die alte Kautionssumme noch aussteht, die neue Mietkautionssumme aber bereits fällig ist.

Die jährlichen Gebühren belaufen sich in der Regel auf einen vereinbarten Prozentsatz der Kautionssumme und können in der Gesamtsumme deutlich zu Buche schlagen. Die Kosten werden nicht zurückerstattet, Zinsen werden auch keine gezahlt.

Sofern Geld vorhanden ist, fahren Mieter mit einer Kaution allerdings immer günstiger.

Was ist ein Mietkautionskonto?

Gemäß § 551 BGB hat der Vermieter den Kautionsbetrag auf einem Sonderkonto anzulegen, getrennt von seinem übrigen Vermögen. Nur so wird im Falle einer Insolvenz gewährleistet, dass der Mieter das Geld ausbezahlt bekommt. Der Mieter hat das Recht, beim Vermieter Auskunft über den Verbleib der Kaution zu verlangen.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses wird das Kautionskonto aufgelöst und der Betrag zuzüglich der Zinsen an den Mieter ausgezahlt.

Während der Mietlaufzeit kann sich der Vermieter nur bedienen, wenn der Mieter die Forderung nicht bestreitet oder eine gerichtlich titulierte Forderung vorliegt (z. B. zu Unrecht nicht gezahlte Betriebskostennachzahlung).

Zwar ist im Gesetz lediglich die Barkaution vereinbart, allerdings können Mieter und Vermieter über die Form der Mietsicherheit frei entscheiden. Die verschiedenen Arten sind unter der nächsten Ziffer aufgeführt.

Welche verschiedenen Arten gibt es, eine Mietkaution anzulegen?

Zu den gängigen Kautionsvarianten gehören die Barkaution und das Kautionssparbuch.

Barkaution:

Am häufigsten wird die Barkaution in Anspruch genommen. Bei der Barkaution wird der Kautionsbetrag vom Mieter an den Vermieter in bar gezahlt oder überwiesen. Der Vermieter muss die Kaution auf einem Sonderkonto, getrennt von seinem übrigen Vermögen anlegen. Tipp: Der Erhalt der Kaution sollte unbedingt quittiert werden. So lässt sich die Zahlung beispielsweise bei einem späteren Vermieterwechsel nachweisen.

Kautionssparbuch:

Auf ein Sparbuch wird die Mietkaution eingezahlt und an den Vermieter verpfändet. Das auf dem Sparbuch hinterlegte Geld ist sehr sicher. Der Mieter wird automatisch von der Bank informiert, sobald der Vermieter auf das Geld zugreifen will.

Weitere Kautionsmodelle:

Tagesanleihe der Bundesrepublik Deutschland:

Dafür muss bei der Deutschen Finanzagentur ein Schuldbuchkonto eröffnet und die Tagesanleihe in Höhe der geschuldeten Kaution gekauft werden. Anschließend ermächtigt der Mieter den Vermieter, den Betrag einzuziehen. Die Zinsen richten sich nach dem Marktzins.

Bankbürgschaft:

Die Bank garantiert dem Vermieter, für ausstehende Zahlungen des Mieters bis zur Höhe der vereinbarten Kaution aufzukommen. Eine solche Bankbürgschaft setzte eine einwandfreie Bonität des Mieters voraus. Was für den Vermieter einen großen Vorteil bringt, da er sich nicht um die Verwaltung kümmern muss, kann für den Mieter schnell zum Nachteil werden. Nämlich dann, wenn die Bank im Schadensfall die Forderung des Vermieters einfach auszahlt, ohne zu prüfen, ob diese überhaupt berechtigt ist.

Mietkautionsversicherung:

Eine Kautionsversicherung ist nichts anders als eine Bürgschaft. Gegen eine jährliche Gebühr bürgt die Versicherungsgesellschaft, Bank oder Sparkasse für drei Monatsmieten.

Sind sich die Parteien einig, kann die Kaution auch in anderen Investitionsformen angelegt werden. Beispielsweise können in Höhe der Kautionssumme Fondsanteile oder Aktien gekauft werden. Das Guthaben wir an den Vermieter verpfänden. Angesichts der starken Schwankungen sind Wertpapiere allerdings eher ungeeignet.

Steuerliche Behandlung der anfallenden Zinsen:

Die anfallenden Zinsen unterliegen der Abgeltungssteuer. Läuft das Konto auf dem Namen des Mieters kann ein Freistellungsauftrag eingerichtet werden. Ist das Konto allerdings auf den Vermieter angelegt, kann sich der Mieter die zu viel gezahlte Steuer nur im Rahmen der jährlichen Steuererklärung zurückholen. Die Bank stellt auf Verlangen eine Jahressteuerbescheinigung aus.

Welche Pflichten haben Mieter und Vermieter?

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter muss für die Kautionszahlung ein insolvenzsicheres Sonderkonto, getrennt von seinem übrigen Vermögen einrichten. Der Mieter kann die Kaution solange zurückhalten, bis er einen diesbezüglichen Nachweis vom Vermieter erhalten hat. Zudem ist er von Gesetzeswegen verpflichtet, die ihm übergebene Mietkaution mit dem üblichen Zinssatz für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist verzinst anzulegen. Die vollständigen Zinsen stehen dem Mieter zu. Dieser trägt auch die Steuerpflicht.

Sofern keine Gegenansprüche bestehen, hat der Vermieter nach Auszug des Vermieters die Kautionssumme vollständig zurückzuzahlen. Die Rückzahlung ist nach Rückgabe der Wohnung zu leisten. Für die Rückzahlung sind keine regulären Fristen gesetzt. Allerdings sollte dem Vermieter eine gewisse Zeit gelassen werden, um ggf. festzustellen, welche Ansprüche ihm noch zustehen.

Pflichten des Mieters

Der Mieter muss seinen mietvertraglichen Pflichten nachkommen. Bedient sich der Vermieter aus der Kaution, um Forderungen zu decken, die vom Mieter nicht bestritten oder vom Gericht festgestellt wurden, steht der Mieter in der Pflicht, die Kaution wieder auf den alten Betrag aufzufüllen.